Автор статьи: Радкевич Владислав

Время прочтения: 10 минут

Дата публикации: 15.01.2026

/

/

Особенности аренды коммерческой недвижимости: Полный гид для собственников в 2026 году

Поделиться

Содержание

Рынок недвижимости в Беларуси продолжает трансформироваться, и аренда коммерческой недвижимости остается одним из наиболее стабильных способов сохранения и приумножения капитала. Однако этот процесс сопряжен с множеством юридических и налоговых нюансов, которые зависят от статуса собственника и типа объекта. В данной статье мы разберем основные аспекты легальной работы на этом рынке.

Один из самых частых вопросов, с которыми сталкиваются владельцы офисов или складов, — возможна ли сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом. Согласно законодательству Республики Беларусь, граждане имеют право распоряжаться своим имуществом, однако здесь есть тонкая грань между разовой сделкой и предпринимательской деятельностью.
Если аренда коммерческой недвижимости физ лицом носит систематический характер (направлена на регулярное получение прибыли), налоговые органы могут потребовать регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (ИП) или создания юридического лица. Тем не менее в ряде случаев закон допускает такие сделки без регистрации бизнеса, если объект сдается одному арендатору на длительный срок.

Если вы только планируете начать этот бизнес, важно понимать, как сдать коммерческое помещение в аренду с максимальной выгодой и минимальными рисками. Процесс обычно включает следующие этапы:

• Техническая подготовка: проверка состояния инженерных сетей (вентиляция, электричество, водоснабжение), что критично для общепита или производств.
• Юридическая проверка: подготовка правоустанавливающих документов и техпаспорта.
• Поиск арендатора: анализ рынка и определение целевой аудитории (ритейл, офисы, сфера услуг).
• Заключение договора: фиксация сроков, стоимости, порядка оплаты коммунальных платежей и условий расторжения.

Стоит учитывать, что аренда коммерческого помещения физ лицом требует обязательной регистрации договора в местном исполнительном комитете или администрации района, что является гарантией прозрачности сделки для государства.

Основной мотивацией для собственника является доход от аренды коммерческой недвижимости. Однако чистая прибыль всегда зависит от налоговой нагрузки. В 2026 году в Беларуси действуют четкие правила относительно того, какой налог с аренды коммерческой недвижимости необходимо уплачивать:

1. Подоходный налог: если собственник выступает как обычное физическое лицо, он уплачивает подоходный налог в размере 13% от суммы выручки.
2. Налог при упрощенной системе (УСН): доступен для ИП и организаций (если применимо в текущем налоговом периоде).
3. Налог на профессиональный доход (НПД): актуален для определенных видов деятельности, но здесь есть важный нюанс.

Многих интересует аренда коммерческой недвижимости самозанятым с применением НПД. Важно помнить, что в Беларуси режим самозанятости (НПД) на текущий момент не распространяется на сдачу в аренду нежилых (коммерческих) помещений. Этот налоговый режим предназначен преимущественно для жилого фонда. Для коммерции чаще всего приходится выбирать между подоходным налогом физлица или регистрацией ИП.

Чтобы ваш арендный бизнес был успешным и безопасным, придерживайтесь следующих правил:

• Всегда фиксируйте состояние помещения в акте приема-передачи с фотофиксацией, чтобы избежать споров при возврате объекта.
• Четко прописывайте ответственность за оплату эксплуатационных расходов и налога на недвижимость (кто именно их покрывает).
• Следите за изменениями в законодательстве, так как налоговые ставки и правила регистрации договоров могут корректироваться ежегодно.

Правильный подход к оформлению документов и выбору налогового режима позволит вам превратить владение квадратными метрами в надежный источник пассивного дохода, защищенный законом.

Помимо юридического оформления и налогов, успешная аренда коммерческой недвижимости зависит от того, насколько объект соответствует техническим нормам и бизнес-задачам арендатора. Рассмотрим три критически важных фактора.


1. Требования к целевому назначению помещения

В Беларуси каждое нежилое помещение имеет строго определенное целевое назначение, зафиксированное в техническом паспорте (например, «административное», «торговое», «для оказания услуг»).

• Соответствие деятельности: Арендатор не имеет права открыть кафе в помещении, предназначенном под склад, без процедуры перепрофилирования.
• Риски собственника: Если сдача в аренду коммерческой недвижимости физическим лицом осуществляется под деятельность, не соответствующую назначению, это может привести к предписаниям от контролирующих органов и невозможности получения арендатором необходимых лицензий (например, на алкоголь или медицинские услуги).
• Изменение назначения: Процесс изменения целевого назначения требует согласования в местном исполкоме и разработки проектной документации, что напрямую влияет на сроки, в которые начнется реальная аренда коммерческого помещения физ лицом.

2. Место размещения и товарное соседство

Эффективность объекта определяется не только трафиком, но и окружением. Грамотный подход к локации позволяет значительно увеличить доход от аренды коммерческой недвижимости.

• Товарное соседство (синергия): Выгодно размещать объекты рядом с «якорными» арендаторами, которые генерируют поток вашей целевой аудитории. Например, магазин детских товаров рядом с детским медицинским центром или кофейня в бизнес-центре.
• Конкуренция vs Сотрудничество: В некоторых случаях соседство с прямыми конкурентами (например, «цветочный ряд» или фуд-корт) идет на пользу за счет концентрации спроса.
• Логистика и доступность: Для ритейла важна первая линия и отсутствие барьеров (ступеней, узких дверей), а для офисов — наличие парковки и близость к транспортным узлам. Понимание этих нюансов помогает собственнику быстрее решить вопрос, как сдать коммерческое помещение в аренду по ставке выше среднерыночной.

3. Правила проведения ремонтных работ

Ремонт в коммерческом секторе жестко регламентирован. Даже если осуществляется аренда коммерческой недвижимости физ лицом, ответственность за незаконные перепланировки часто ложится на собственника.

• Текущий vs Капитальный ремонт: Текущий ремонт (покраска стен, замена покрытий) обычно выполняется силами арендатора. Капитальный ремонт (замена кровли, фасада, несущих конструкций) — обязанность собственника, если иное не прописано в договоре.
• Согласование перепланировок: Любое изменение конфигурации стен, перенос дверных проемов или вмешательство в инженерные сети (вентиляция, канализация) требует разработки проекта и его утверждения в органах архитектуры и госсаннадзора.
• Арендные каникулы: На время проведения работ сторонам рекомендуется фиксировать период «каникул», когда арендная плата не взимается или снижается. Это стандартная практика, когда планируется долгосрочная аренда коммерческой недвижимости самозанятым (в разрешенных сферах) или организациями.

Независимо от объема вложений в ремонт или престижности локации, собственник обязан помнить, какой налог с аренды коммерческой недвижимости он должен уплатить. В 2026 году в РБ сохраняется приоритет прозрачности: все улучшения помещения должны быть задокументированы, а доходы — задекларированы в установленные сроки. Правильное сочетание технической готовности объекта и юридической чистоты сделки гарантирует стабильный бизнес на долгие годы.

Понравилась статья? Поделитесь и подписывайтесь на наши новости!